...e vi solleverò il mondo!
Chi non l'aveva mai sentito prima? Ebbene, Archimede l'aveva detto (al netto della parentesi) qualche secolo fa, ma cosa c'entra con gli investimenti?
Che cos'è
Un'operazione a leva si ottiene quando ad un investitore (di solito speculatore) venga data la possibilità di acquistare uno strumento finanziario che superi la quantità di denaro posseduto.
Facciamo un esempio: supponiamo di possedere 1.000 € e chiedessimo alla banca altri 9.000 € per acquistare un'azione per un totale di 10.000 €. La leva finanziaria è di 10 a 1 (10.000 € a fronte dei 1.000 € posseduti). Se l'azione salisse del 50%, vendendola sul mercato ricaveremmo 15.000 euro, dovremmo restituire i 10.000 euro alla banca (oltre agli interessi) e ce ne rimarrebbero 5.000 euro. Rispetto al nostro capitale iniziale di 1.000 euro, avremmo pertanto un guadagno del 500%, proprio 10 volte il guadagno che avremmo avuto se avessimo investito solamente i nostri 1.000 euro iniziali!
Bellissimo, vero? Verrebbe voglia di aprire una linea di credito, fare qualche corso online di trading e, una volta diventati esperti, moltiplicare i guadagni per 10.... ma ovviamente tutto ha un prezzo.
Immaginiamo che l'investimento iniziale, con gli stessi dati di prima, vada male e ci faccia perdere il 50%; come prima dovremmo restituire alla banca quanto ci ha prestato, ma adesso quanto liquidato non è sufficiente, in quanto mancherebbero ben 4.000 euro del capitale da restituire, oltre al nostro capitale completamente evaporato. Una perdita del 50% aumenta pertanto al 500%.
Una delle domande che vengono fatte agli investitori per la profilazione Mifid 2 è quella relativa alla leva finanziaria, dove viene chiesto sostanzialmente se si è a conoscenza dei meccanismi sopra descritti; ma quando viene chiesto se hanno mai fatto operazioni del genere, ovviamente dicono di no.
Il mutuo è un'operazione a leva?
E il mutuo? Se ci pensiamo, un mutuo non è altro che un'operazione a leva, che dura per un periodo ultradecennale, dove ad esempio per un acquisto di un immobile del valore di 100.000 €, chiediamo alla banca 80.000 € a fronte dei nostri 20.000 € (oltre ai costi accessori), quindi tipicamente con una leva pari a 5.
Ovviamente, non essendo quasi mai un'operazione speculativa, il capitale verrà restituito alla banca in rate di solito mensili, calcolando un tasso d'interesse (fisso, variabile o misto) per un periodo che va dai 10 ai 30 anni. Dopo la scadenza del prestito, si potranno finalmente fare i calcoli, vedendo di quanto si saranno moltiplicati realmente i nostri 20.000 € iniziali, stimando il valore finale dell'immobile.
Ma quanto si guadagna?
A questa semplificazione, come detto prima, bisognerà però tenere conto anche di un altro aspetto: gli interessi pagati, per un periodo così lungo, possono essere notevoli. Inoltre, il tasso di inflazione, che negli scorsi anni è stato molto basso, ha recentemente rialzato la testa. Questo fa sì che sia le rate mensili che il capitale residuo vengano abbattuti in maniera anche considerevole tanto più alta è l'inflazione, arrivando in molti casi (avvenuto ad esempio negli anni '80 dello scorso secolo) a superare il tasso di interesse e quindi a diminuire il rapporto rata/reddito nel tempo.
Per esempio, se l'inflazione agisce aumentando in maniera graduale i redditi familiari spinti all'insù dalla stessa (passando ad esempio da 2.600 euro al mese a 4.000 nell'arco di qualche anno), la rata del mutuo rimasta a 600 euro mensili peserà sempre di meno (nell'esempio dal 23% al 15% del reddito mensile).
Il valore dell'immobile
Per ultimo, bisognerà tenere conto che il valore dell'immobile nel frattempo potrebbe aver subito oscillazioni notevoli, dovute per esempio all'usura, allo stato del luogo dove è situato, ai cambiamenti climatici, alla tassazione, ecc., e per ultimo anche all'inflazione che avrà gonfiato i prezzi.
Ad esempio, una casa acquistata nel gennaio 1999 a 100.000 € che venga poi venduta a 158.000 € nel luglio 2023 non ha cambiato valore: semplicemente il potere di acquisto è rimasto equivalente).
Il valore della consulenza finanziaria
Se una volta si poteva affrontare l'acquisto di un immobile con relativa faciloneria, oggigiorno bisogna ponderare attentamente tutti gli aspetti finanziari, perché come sempre i pasti gratis non esistono. Girare per le banche (o i siti internet che aggregano le varie offerte) per ottenere le condizioni migliori del mutuo senza un'adeguata consulenza finanziaria che valuti anche altri aspetti che non siano solo il tasso d'interesse, ma ad esempio l'aspetto successorio, le protezioni assicurative del patrimonio e perché no anche l'utilizzo più o meno marcato del nostro capitale da destinare all'acquisto, è diventato imprescindibile e farlo correttamente può evitarci di trovarsi poi con problemi di difficile soluzione nel futuro.
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